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En nuestra última newsletter habíamos prometido información sobre nuevos desarrollos inmobiliarios en Argentina y sobre las oportunidades que un extranjero podría encontrar en este atractivo mercado. Les comunicamos, con toda humildad, que aun no tenemos información disponible para brindarles en este aspecto.

No obstante, como dicen nuestros amigos de Miguel A. Monti Asociados citando a Charles Darwin en su website “No sobrevive el mas fuerte ni el mas inteligente, sino el que se adapta mejor a los cambios.” Con esta cita en mente, les brindaremos dos cosas. La primera, es información importante relacionada con propiedades en el exterior y sus consecuencias impositivas para los argentinos y la segunda es un dato, o bocadillo, acerca de como traer dinero desde el extranjero hacia Argentina para inversiones en el mercado local.

Esperamos que para la primavera Argentina y otoño de Estados Unidos podamos brindarle una newsletter que facilite a los inversores extranjeros el acceso al mercado inmobiliario argentino.

Compras de inmuebles en el exterior por residentes argentinos – Julián Monti

El ahorrista medio argentino generalmente considera que es complicado comprar inmuebles en el exterior, sobre todo en lo relativo a temas impositivos. “Me van a cobrar un montón de dinero en impuestos, me va a venir la AFIP encima, es muy complicado”, son justificaciones que frecuentemente se hace una persona que analiza la compra en el exterior.

Ahora bien, cuando se conoce el sistema, se podría llegar a la conclusión que dentro de las cuestiones relativas a la compra en sí, la cuestión impositiva pasaría a ser una de las más simples. Y las cuestiones de rentabilidad proyectada, ubicación, mantenimiento y como ejecutar la compra son más complejas y delicadas.

Primero que nada, es necesario entender como se pagan los impuestos relacionados con bienes o ingresos en el exterior. Hoy por hoy, de acuerdo a los artículos 5 y 127 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, la Argentina se rige por el concepto de “renta mundial”, es decir que un residente argentino abona sus impuestos por sus ingresos y bienes en el país, como así también por sus bienes en el exterior. Para evitar la doble imposición, la ley del impuesto, en sus artículos 168 a 179, permite a un contribuyente computar como pago a cuenta del impuesto, el gravamen que se haya abonado en el exterior por la misma operación. Es decir, que si pago el impuesto en el país de origen, lo computo a cuenta del impuesto que deba abonar en la Argentina, y termino pagando solamente un equivalente al país que más tasa tenga. Se dice extraoficialmente que existe un Convenio para evitar la doble imposición con los Estados Unidos, pero a la fecha ese convenio no figura aprobado por la AFIP.

En el plano impositivo, lo más importante es como mover el dinero y como tengo estructuradas mis presentaciones impositivas. Debemos separar esta cuestión en dos alternativas, ya sea teniendo los fondos en el exterior, o tener que transferirlos desde el país.

Si una persona tiene sus papeles en orden, podrá apreciar que teniendo las cuentas bancarias foráneas exteriorizadas en sus declaraciones del impuesto a los bienes personales, hacer la compra es muy simple y la misma tiene un efecto neutro en el impuesto. Considerando el tema del pago, uno simplemente puede hacer una transferencia desde su cuenta en el exterior, a la cuenta del vendedor, y el asunto queda concluido. En materia impositiva, esos fondos declarados abonan el impuesto a los bienes personales, por lo cual uno está cambiando un bien por otro, con lo cual, el contribuyente sigue pagando el mismo impuesto.

Cuando nos detenemos a analizar la opción con transferencia desde el país, nos encontramos con las regulaciones cambiarias del Banco Central, que hoy en día no autorizan la salida de divisas para compras de inmuebles en el exterior. Sin embargo, teniendo pesos en el país, uno tiene la alternativa de girar esos pesos con el famoso “contado con liquidación”, afrontando una tasa de cambio más alta que la oficial.

¿Cómo funciona este sistema? Uno compra bonos nacionales en el país en pesos, y los vende en el mercado externo a través de una sociedad de bolsa, depositando el producido de esa venta en dólares estadounidenses en una cuenta bancaria del exterior. Si miramos el aspecto impositivo, verá que los pesos declarados en el país, que ya abonan el impuesto, se transforman en dólares en el exterior, y en consecuencia en el inmueble.

Una vez realizada la compra y su declaración, sólo queda analizar el impuesto a las ganancias en dos esquemas: la renta y el resultado por la venta.

En lo referente a la renta por alquileres, se deben declarar esos ingresos y adicionarlos a la declaración jurada, pagando el impuesto que resulte de la aplicación de la tabla general del impuesto a las ganancias. Como gastos deducibles se pueden computar la amortización del bien y los gastos asociados a esos alquileres.

En el caso de una posterior venta del inmueble la operación se encuentra exenta del impuesto de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 2 la Ley 20.628, puesto que la misma deja fuera del gravamen las operaciones no habituales que una persona realice. Por lo tanto, mientras la persona no se dedique a la compraventa de propiedades, estas operaciones quedarían exentas.

Un tema que deberá analizarse si corresponde o no, es la declaración del valor locativo, que es la ganancia presunta por bienes destinados a veraneo o que sean cedidos gratuitamente a familiares, pero este análisis dependerá de las características y ubicación del inmueble.

Como podrá apreciarse es muy importante estar muy bien asesorado y analizar bien cada operación a los efectos de poder determinar la mejor forma de formalizar las operaciones.

Compras de inmuebles en el país por no residentes – Julián Monti

Una de las grandes dudas que tiene un extranjero al momento de intentar invertir en el país, son las cuestiones operativas e impositivas relacionadas con dicha compra.

El primer tema está asociado a la transferencia de los fondos necesarios para esa compra, ya que la cuestión del control de cambios impuesto por el gobierno ha complicado un poco la cuestión para la inversión extranjera.

Hoy por hoy, un extranjero puede hacer el pago de 3 formas: mediante una transferencia en el exterior a una cuenta fuera del país del vendedor, una transferencia al país mediante un “contado con liquidación inverso” (es decir, la compra de bonos argentinos en dólares en el exterior y su venta en pesos en la plaza local), o una transferencia mediante el mercado local de cambios a una cuenta en el país.

Cualquiera de las tres alternativas es viable desde el punto de vista legal, pero solamente la tercera (la más perjudicial económicamente para el comprador por las tasas de cambio) no tiene consecuencias futuras.

Las dos primeras opciones tienen una consecuencia. Existe una disposición del Banco Central que establece que si un inversor del exterior compra una propiedad en el país y no abona mediante el mercado local de cambios (tercera opción) en el momento de una futura venta en el país, deberá pedir autorización al Banco Central para que lo dejen repatriar las divisas en su país. Es una cuestión muy importante a tener en cuenta al momento de pensar qué es lo que el inversor tiene previsto hacer con su inversión en el mediano plazo.

Entre las cuestiones impositivas, el inversor del exterior debe contar con un CDI que puede conseguir en cualquier agencia, aunque para el pago de los impuestos por su cuenta deberá contar con un responsable sustituto.

Este responsable sustituto deberá ser un residente en el país y contar con CUIT y clave fiscal. Tendrá que empadronarse en registros del fisco y será el responsable de presentar y pagar todos los impuestos por cuenta del inversor del exterior.

Los impuestos a cargo del contribuyente del exterior, serán el impuesto a las ganancias por los alquileres que obtenga, y el impuesto a los bienes personales por la tenencia del bien a una tasa del 1,25% anual.

Si el inversor deseara vender su propiedad, siguiendo la línea del artículo 2 de la Ley 20.628, la misma está exenta del impuesto a las ganancias, pero sujeta al ITI (impuesto a las transacciones inmobiliarias) a una tasa del 1,5%. Para tener ese beneficio de no pagar el impuesto a las ganancias y pagar el ITI, debe hacerse una presentación en la AFIP solicitando el trámite, en base a las Resolución 2139.

Julián Monti es socio de Miguel A. Monti Asociados. www.estudiomonti.com.ar (Contador Público, graduado con honor magna cum laude de la Universidad de Buenos Aires).

Estamos complacidos en comunicar que la marca “THE UP SHOT” fue registrada en la United States Patent and Trademark Office el 29/4/2014 con Reg. N° 4.521.589.

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Este documento no está destinado a brindar un asesoramiento u opinión integral de tipo notarial, legal, inmobiliario, contable o sobre inversiones. Dicho asesoramiento sólo puede darse en relación con situaciones y hechos específicos, en el contexto de una consulta a profesionales legales, notariales, contables, especialistas en inversiones o bienes raíces. Cualquier consejo impositivo relacionado con la normativa fiscal federal de los Estados Unidos que se mencione en el presente documento no está dirigido a eludir las cargas impositivas federales, ni debe utilizarse para dicho fin.

Traducido por Hernán Merea, RGA Language Services rgalanguageservices.com