Este segundo boletín lleva como título Invierno (EE.UU.) ya que estamos cubriendo ambos mercados: Latinoamérica para gente de Estados Unidos y propiedades en los EE.UU. para personas de Latinoamérica y en especial de la República Argentina.
Consulte nuestro último boletín Invierno (Argentina) en nuestro sitio web, www.argentico.com, para ver consejos importantes desde el punto de vista del comprador a la hora de adquirir bienes raíces e invertir en los Estados Unidos.
La tercera edición de “The Up Shot” (en producción) tratará principalmente sobre nuevos desarrollos inmobiliarios en la Argentina.
Nuestros boletines son complementarios. Puede consultar nuestro sitio web, para tener una idea acerca de varios aspectos importantes del sector inmobiliario que podrá revisar detalladamente en cada boletín.
1.
BÚSQUEDAS COMERCIALES
Estamos estableciendo relaciones con empresas inmobiliarias líderes en los Estados Unidos, y queremos que tenga la posibilidad de buscar propiedades comerciales que estén disponibles en ese país, mediante la utilización de www.loopnet.com, una forma eficiente y de bajo costo de acceder al mercado sin compromiso. Si necesita ayuda adicional, puede consultarnos.
2.
OPERACIONES INMOBILIARIAS EN LA ARGENTINA – Enrique Maschwitz (h)
Las actuales medidas económicas en Argentina han producido un retraimiento del mercado inmobiliario, ya sea porque los vendedores no pueden recibir en pago divisa estadounidense por el cepo cambiario, o porque los compradores no pueden contar con dicha divisa o justificar su procedencia.
Estas circunstancias han hecho que en los últimos dos años las operaciones realizadas sean cada vez más escasas; consecuentemente, los valores de venta se han mantenido estables o disminuido en muchos casos, especialmente los inmuebles para capas medias de la población.
Distinta es la situación respecto de inmuebles de valor superior o de lujo; es un mercado que suele manejarse con valores en dólares estadounidenses pagados en el exterior por transferencia bancaria. Por acuerdo de ambas partes se transfiere a la cuenta del vendedor el importe del precio y éste declara en su patrimonio el ingreso de los valores recibidos. Es común encontrar clientes que acepten operaciones bajo estas condiciones.
Escribano Enrique Maschwitz (h), Socio de la Escribania Maschwitz-del Campo, fundada en la Ciudad de Buenos Aires hace casi 60 años.
3.
OPERACIONES BANCARIAS EN ESTADOS UNIDOS – Matthew Beem
Cómo Abrir Una Cuenta en EE.UU.
Aunque parece difícil, para un extranjero no es tan complicado abrir una cuenta (tanto una cuenta bancaria como una de corretaje). En primer lugar, hay que elegir entre varios bancos y casas de bolsa el nivel de servicio y los costos que se desea. Los grandes bancos en EE.UU. (Citibank, JP Morgan, Wells Fargo, etc.) tienen sucursales que se dedican exclusivamente al mercado latinoamericano y cuyos ejecutivos hablan español. Pero también existen bancos más chicos y hasta bancos/casas de bolsa “online” que son más competitivos en cuanto a los costos/montos mínimos para abrir una cuenta. También hay bancos/casas de bolsa que no aceptan clientes extranjeros y otros que requieren montos mínimos para abrir cuentas, por lo que es importante investigar sobre el banco antes de proceder con el proceso de apertura.
Una vez que se haya elegido dónde abrir la cuenta, para cumplir con las regulaciones bancarias se necesita comprobar tanto la identidad como el domicilio legal del titular (o titulares) de la cuenta. Para comprobar la identidad, normalmente se exige una fotocopia del pasaporte (que debe estar vigente) si el titular no es residente americano. A su vez, para comprobar el domicilio, normalmente se exigen dos facturas, una de gas, luz, teléfono, etc. y otra de una entidad financiera (banco local, tarjeta de crédito local, etc.).
El segundo paso es la justificación de los bienes que se depositarán. Para cumplir con las regulaciones AML (anti-lavado de dinero), el banco/ejecutivo de cuenta está obligado a verificar la fuente de los fondos. Si vendió una propiedad o una empresa, o si el dinero proviene de honorarios o salarios que Ud. ganó, lo tiene que declarar al banco, pero esto no quiere decir que el banco comparta la información con un tercero (ni siquiera el gobierno). Esto se hace a través de un cuestionario que hay que llenar, y es relativamente fácil.
Una vez abierta la cuenta, también es importante avisar al banco si se va a girar un monto importante y justificarlo de antemano, porque si hay irregularidades sin aviso previo, se puede incluso cerrar la cuenta. Si el titular trabaja con la sucursal internacional de un banco estadounidense, se le puede avisar al ejecutivo de cuenta que se vendió una casa de tal monto y que se espera un giro.
Por último, es muy conveniente firmar un formulario llamado W-8. Este formulario es para el extranjero que carece de número de seguridad social (social security number) y es para evitar impuestos sobre los intereses (no sobre los dividendos). Si se abre una cuenta de corretaje, los cupones de bonos, por ejemplo, no están sujetos a retención de impuestos en Estados Unidos si se firmó un “W-8”.
Matthew Beem tiene amplia experiencia en el sector financiero, y ha ejercido diversos puestos en gestión patrimonial, asesoramiento de inversiones, análisis fundamental, y gestión de carteras. Actualmente trabaja en EFG Capital en Miami como vicepresidente y asesor de inversiones, con una especialización en los mercados latinoamericanos. El Sr. Beem cuenta con la certificación CFA (analista financiero certificado) y un Máster de Stanford University.
4.
DETROIT y HUD – Argentico SRL – Argentico SRL, Inc.
Como lo prometimos hace algunos meses, hemos empezado nuestra investigación inmobiliaria hacia el oeste de EEUU para compradores potenciales.
Nuestro primer paso fue contactar al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD, su sigla en inglés). También nos hemos comunicado con los directores de la División de gestión de bienes unifamiliares de HUD, importantes inmobiliarias de Detroit, la oficina del intendente de la ciudad de Detroit y la oficina del Gobernador de Michigan, incluyendo la Michigan Economic Development Corporation (Corporación de desarrollo económico de Michigan). Además, hemos iniciado un seguimiento con la Detroit Economic Growth Corporation (Corporación de crecimiento económico de Detroit). Todos ellos podrían ayudar a los compradores a informarse sobre como funciona el mercado en esta área — mientras se mantienen en contacto con nosotros.
Aún cuando cualquier agente inmobiliario puede vender hogares HUD, nosotros tuvimos la suerte de ser asesorados por el Sr. Ralph Newkirk (de Real Estate One en Detroit) quien nos ha proporcionado información desde su posición como “HUD-approved Listing Agent”. Del mismo modo la Sra. Pandra Richie SCRP, SGMS-T, Presidente de Long & Foster Corporate Real Estate Services, con sede en Virginia (cerca de Washington DC) también ofreció orientación inicial para este emprendimiento.
No obstante, ninguno de ellos ni nadie que haya sido mencionado anteriormente o sea mencionado más abajo puede ser considerado responsable por lo que se expresa en este boletín.
PARA COMPRAR A TRAVÉS DE HUD:
Para comprar una propiedad HUD en Detroit o en cualquier otro lugar geográfico como inversión (y no como “owner occupied” – propietario ocupante) le ofrecemos aquí algunos de los pasos a seguir.
Primero, visite el sitio hudhomestore.com. También está disponible en español.
http://www.hudhomestore.com/Home/Index.aspx?sLanguage=SPANISH.
El sitio web general de HUD también tiene una versión en español: http://espanol.hud.gov/home.html.
El sistema está especialmente orientado a compradores que se proponen habitar la vivienda que compren por lo cual hay un “tiempo de espera” para que los inversionistas puedan ofertar. Así, el inversionista puede ofertar luego de que hayan ofertado quienes compran para habitar (de hecho, el mismo día en que se escribieron estas líneas, el tiempo de espera cambió de un período de 30 días a uno de 15 días para los inversores. Esto es bueno para ‘nuestros’ compradores. (A saber, Noticias de HUD, 2 de diciembre: “Buenas tardes. A partir de hoy entran en vigor algunos cambios que se han hecho en el Programa de Disposición de Ventas de HUD. Se detallan a continuación: El período exclusivo para propiedades aseguradas (IN/IE) es ahora de 15 días – previamente era de 30 días. Además los procedimientos para la apertura de ofertas realizadas los viernes, sábados, domingos o feriados nacionales serán examinadas simultáneamente el día hábil posterior”).
Comience por escribir el código postal de su interés y examine con detenimiento el sitio. Al principio, los inversores sólo pueden ofertar en propiedades “UI” (no asegurables) y no pueden ofertar en propiedades “IN” (asegurables).
Adicionalmente, los futuros inversores no pueden ofertar sin un agente inmobiliario. Nota: HUD paga la comisión del agente inmobiliario de ambas partes (comprador y vendedor) en las transacciones.
Para ofertar, hay que tener pruebas de tener fondos suficientes. Esto incluye poseer un extracto de cuenta bancaria, de menos de 30 días de expedido con una cantidad que como mínimo iguale a la suma de la oferta. Éste extracto no necesita la firma de un escribano y usted puede borrar su número de cuenta y ocultar información privada. Sólo precisa tener el nombre del comprador y la suma pertinente.
Además, se necesitará un número de identificación para ofertar, el cual es usualmente el número de seguro social, y en el caso de un extranjero puede hacerlo con una identificación con fotografía.
El dinero para hacer un depósito en garantía debe estar inmediatamente disponible. Las sumas requeridas son de 500 dólares si la oferta es por debajo de los 50.000 o de 1.000 dólares si la oferta sobrepasa los 50.000. Este dinero debe ser en cheques de cajero u órdenes de pago. No se aceptarán cheques personales o efectivo. Este dinero es requerido sólo si la persona resulta ser el oferente ganador. Si la oferta es aceptada, se le otorgan dos días hábiles para hacer el depósito en la cuenta de garantía del agente inmobiliario.
A propósito, cuando se hace una oferta hay una opción que su agente puede realizar, la de una oferta “de seguridad” (“back-up”) en caso de que otra oferta fracasare, por cualquier razón.
Si la oferta es exitosa, el ofertante será notificado dentro de las 24 horas posteriores. Si no ha sido notificado en ese lapso, significa que no fue exitosa. También, si no hubo ganadores, la propiedad seguirá estando en el sitio web hudhomestore y, es de suponer que la oferta se podrá ajustar a una suma más alta.
Además, si un ofertante resulta ganador, tendrá cinco días hábiles para hacer una inspección personal de la propiedad. Si el comprador potencial no está conforme al hacer dicha inspección tiene cinco días para reclamar su depósito en garantía. La persona debe notificar a HUD que desea recuperar su depósito mediante el agente inmobiliario.
HUD no hará reparaciones o reducirá el precio luego de la inspección. Los hogares HUD se venden “como están”. Este mensaje está entre las primeras palabras en el website de HUD.
La venta de la propiedad debe “cerrar” dentro de los cuarenta y cinco días luego de aceptada la oferta.
Como comprador, la persona elige la compañía de títulos de propiedad, verifica si la propiedad tiene gravámenes, etc.
Si el título está en orden la compañía de títulos de propiedad notifica a HUD y al futuro dueño para que establezcan una fecha de cierre. HUD necesita siete días para cerrar. La compañía de títulos de propiedad debe estar en contacto con todas las partes para hacer el cierre en algún lugar de Michigan, en caso de que la propiedad HUD haya estado a la venta en Detroit. (Se sugiere cambiar las cerraduras inmediatamente luego de comprada la propiedad).
ACERCA DE DETROIT EN GENERAL:
Este es un buen momento para invertir en Detroit. Basta una búsqueda rápida en Google para comprobar que, dentro de la fuerte inversión extranjera en Detroit, hay una cantidad considerable de inversiones de capitales chinos y también australianos, entre otros. Un presidente de una gran firma inmobiliaria de los Estados Unidos, sin actividad principal en Detroit, dijo: “…habiendo hecho recientemente un tour por Detroit, pienso que es uno de los MEJORES lugares para invertir ahora. Formidable oportunidad por delante!”
No obstante, uno no debe esperar hacer dinero rápido en una renovación (comprar una casa deteriorada y arreglarla) en Detroit.
Los precios promedio de las viviendas HUD rondan los 30.000 dólares y los alquileres pueden alcanzar, según nos dicen, entre 500 y 800 dólares por mes.
MÁS ALLÁ DE HUD:
Sin HUD, y con un buen agente inmobiliario hay también otras áreas para buscar oportunidades en y alrededor de Detroit, por propiedades en las que un banco ha iniciado una ejecución hipotecaria.
Por ejemplo: una zona en Detroit con casas espectaculares y patrimonio interesante, donde uno puede comprar una atractiva casa de ladrillos por 80.000 o 100.000 dólares, o menos, es la zona Boston-Edison.
Por favor, vea este video insertado aquí que fue hecho hace ya varios años, antes de que la crisis estuviera en plena escala, como un ejemplo de algunas de las distinguidas propiedades ubicadas en esta área:http://www.youtube.com/watch?v=hGiIYdOU7PI
Nótese en el video que la casa que se dice es la más grande en el área, la casa del ex-presidente de Fisher Auto Body, Charles T. Fisher, de alrededor de 1.000 metros cuadrados, al parecer se vendió (de acuerdo con el video) por 600.000 en 2008. (En realidad, se vendió por 625.000, cuando la crisis no era tan pronunciada). Hoy día, percibimos que podría venderse por 300.000 pero podría tener ocupantes ilegales. El precio podría ser incluso más bajo que 300 mil si le han sustraído elementos importantes como cobre y calderas.
No obstante, nos han dicho, que el ingreso por alquiler podría llegar a los 2.000 dólares por mes.
Entendemos que todas estas propiedades pueden ser buenas para alquilar y las inmobiliarias de la región tienen equipos de administración de propiedades que pueden ayudar en estos temas. Generalmente cobran hasta un 20% por mes. (Argentico SRL puede dar detalles).
INVESTIGACION EN CURSO:
Como se mencionó en el primer párrafo, hemos comenzado a abrir puertas para los compradores latinoamericanos, a través del espectro municipal, desde el gobierno de los Estados Unidos y por medio de la Detroit Economic Growth Corporation – con diferentes resultados. Es más, y tal vez de manera interesante, el señor Norman S. Jezzeny (especialista en programas/políticas de vivienda de la División de Administración y Enajenación de Bienes Inmuebles de HUD) nos ha dicho en varias ocasiones que otro representante, a cargo de vender propiedades HUD al por mayor, estaría muy interesado en tener una continuidad con nosotros. (Aún no hemos recibido noticias de ésta persona).
Dentro de todos los contactos gubernamentales, estamos especialmente satisfechos de informar que la Detroit Economic Growth Corporation (DEGC), una organización privada sin fines de lucro que opera como la agencia líder en desarrollo económico en nombre de la ciudad de Detroit y la cual se especializa en la reconstrucción comercial e industrial, desarrollo de proyectos comerciales e iniciativas a gran escala de urbanización diversificada, ha enviado enlaces web para su disposición. (Vea abajo).
Su website es www.degc.org y parecen estar interesados en ser contactados por empresas que estén atraídas por oportunidades de expansión en el mercado de Detroit. Nos han comunicado que pueden proveer asistencia personalizada a dichas empresas.
El DEGC está especialmente interesado en la reurbanización integral en Detroit con especial atención en la responsabilidad social y su deseo es que las propiedades que se vendan a inversionistas agreguen valor a largo plazo y que promuevan la reurbanización a lo largo y a lo ancho de la ciudad.
DEGC ha enviado dos sitios web adicionales, www.detroitlandbank.org – que está relacionado con la eliminación del deterioro urbano en la ciudad, y www.lisc.org/detroit/ – diseñado para posibilitar que los compradores conozcan cómo organizaciones comunitarias de desarrollo están implementando planes para proporcionar oportunidades de viviendas accesibles en Detroit.
Este documento no está destinado a brindar un asesoramiento u opinión integral de tipo notarial, legal, inmobiliario, contable o sobre inversiones. Dicho asesoramiento sólo puede darse en relación con situaciones y hechos específicos, en el contexto de una consulta a profesionales legales, notariales, contables, especialistas en inversiones o bienes raíces. Cualquier consejo impositivo relacionado con la normativa fiscal federal de los Estados Unidos que se mencione en el presente documento no está dirigido a eludir las cargas impositivas federales, ni debe utilizarse para dicho fin.
Traducido por Hernán Merea y Nancy Vanucci.